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《法治周末》記者 宋媛媛 王雪

在青島市城陽區(qū)，有一個叫做山湖園（化名）的小區(qū)。家，本來是休息和享受生活的場所，需要恬靜、舒適的外部環(huán)境。然而，這里的業(yè)主卻因為物業(yè)服務和更換物業(yè)公司遭受無盡的煩惱，小區(qū)變成矛盾集發(fā)地，紛爭不斷，亂象叢生，甚至出現(xiàn)兩家物業(yè)并存的局面。

那么，這種亂象是怎么形成的？又有哪些解決辦法呢？

兩家物業(yè)保安同值守。

業(yè)委會成立中的“歸多規(guī)則”

事情從三年前說起，2022年初，青島市城陽區(qū)某社區(qū)成立山湖園小區(qū)業(yè)主大會籌備組，同年11月24日至12月3日，在籌備組的主持下，召開了山湖園首屆業(yè)主大會，通過青島市智慧物業(yè)服務平臺投票，表決三項議題。

一是表決通過《業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）》，二是表決通過《小區(qū)管理規(guī)約（草案）》，三是5名業(yè)主委員會委員的選任。然而，在小區(qū)2100多名業(yè)主中，僅有969人參與表決，智慧物業(yè)服務平臺投票結果顯示均不通過或無效。

面對這種情況，業(yè)主大會籌備組直接采用了正在表決中的《業(yè)主大會議事規(guī)則》“歸多規(guī)則”，將“在投票期間已經查閱投票通知或收到投票提醒，但未明示表決意見，以及簽收紙質票但未投送的視為參與表決，計入已表決多數(shù)票”，這樣一來，《業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）》同意票數(shù)達到2070票，《小區(qū)管理規(guī)約（草案）》的同意票數(shù)2068票”，5位業(yè)主委員會委員候選人均超過1900票。

城陽區(qū)高新便民服務中心依此為山湖園業(yè)委會成立備案，確認了“議事規(guī)則”和“管理規(guī)約”合法性，以及5名業(yè)委會委員的當選。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定：“下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人......”，“應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”，決定這些事項，“應當經參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。

因此，山湖園通過的議題和備案遭到部分業(yè)主和老物業(yè)公司的質疑，他們認為參與表決人數(shù)未達到法定的雙三分之二以上，不具有合法性，這也為以后的紛爭埋下伏筆。

兩家物業(yè)并存

2023年2月，山湖園業(yè)委會召開業(yè)主大會，依然采用“歸多規(guī)則”計票，決定不再續(xù)聘佳寧（化名）物業(yè)公司，并向佳寧公司送達告知函，要求佳寧公司在2023年5月16日24時前退出物業(yè)管理區(qū)域，與業(yè)委會及新聘物業(yè)公司完成交接工作。

在解聘老物業(yè)公司的同時，山湖園業(yè)委會召開第二次業(yè)主大會，同樣采用“歸多規(guī)則”計票，決定聘用桂園（化名）公司接管小區(qū)物業(yè)管理。同年4月，業(yè)委會與其簽訂了《小區(qū)物業(yè)服務合同》。

佳寧公司是2017年與開發(fā)商簽訂的服務協(xié)議，已經在山湖園管理物業(yè)五、六年，面對即將被掃地出門的局面，佳寧公司認為業(yè)委會的投票表決不符合法定程序，向法院提起訴訟，請求判令山湖園業(yè)委會向其送達的不再續(xù)聘告知函的通知無效。

看到通知函不奏效，業(yè)委會決定“強攻”。2023年5月17日凌晨1時左右，一幫人剪斷門鎖，撬開房門，山湖園小區(qū)發(fā)生了“強占物業(yè)辦公區(qū)”事件，但因為佳寧公司有所防范，也組織了大量人員防守，桂園公司未達到接管小區(qū)物業(yè)的目的。

鑒于老物業(yè)公司趕不走，新物業(yè)公司進不來，2023 年 10 月，城陽區(qū)高新便民服務中心召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，對兩家物業(yè)公司在小區(qū)消防、電梯、管道、收費等若干方面進行了職責劃分，究竟最后誰能“入主”山湖園，待訴訟有結果后依法辦理。

2024年5月，城陽區(qū)法院一審駁回了佳寧公司的訴訟請求，佳寧公司提出上訴，青島市中級法院認為，關于是否續(xù)聘上訴人從事物業(yè)服務所依據(jù)的相關業(yè)主大會決議的效力，需以確認小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則的效力為前提，目前關于撤銷該規(guī)則的業(yè)主撤銷權案正在審理過程中，故本案上訴人的起訴應予駁回，可待另案裁判后，再行主張權利。因此裁定撤銷了一審法院的民事判決，并駁回了佳寧公司的起訴。

早在2023年7月，部分業(yè)主就以山湖園首屆業(yè)主大會表決程序、計票規(guī)則違法，提起了包括小區(qū)議事規(guī)則和管理規(guī)約在內的多項撤銷之訴，此案經過一審、二審發(fā)回重審，目前仍在審理之中。

多位業(yè)主告訴《法治周末》記者，兩年來居民遭受巨大困擾和煎熬, 兩家物業(yè)都管又都不管，還相互拆臺，小區(qū)管理混亂，消防通道上隨意設置路障，綠地植物破壞嚴重，照明燈需要自己安裝，還發(fā)生火災一起，安全事故與隱患并存，鄰里關系矛盾多發(fā)，社會負面影響很大，房子也因此貶值。

再次選聘物業(yè)

時間來到2025年3月，山湖園業(yè)委會決定召開業(yè)主大會，以電子投票和線下投票的方式，對修訂后的議事規(guī)則和管理規(guī)約是否同意進行表決，同時，表決選聘物業(yè)服務企業(yè)，在桂園公司和佳寧公司之間二選一，投票表決時間為3月30日至4月13日。

但這次大會同樣招致質疑，有業(yè)主認為本屆業(yè)委會是通過“歸多規(guī)則”選舉產生，與民法典相違背，自成立之時便不合法，那么其召集的業(yè)主大會也必將非法。而關于選聘物業(yè)，早在2023年4月，業(yè)委會便通過業(yè)主大會選擇了桂園公司，并簽訂了服務合同，現(xiàn)在又重新選聘表決，說明業(yè)委會本身就對上次選聘物業(yè)的合法性不自信，想通過這次投票表決進行補救。

本次表決投票業(yè)委會聘請了第三方公司，逐戶派發(fā)選票并回收業(yè)主意見，或以微信、短信形式聯(lián)系業(yè)主進行投票。

有多名業(yè)主告訴記者，他們本不想參與表決，但遭到電話、短信或微信的多次騷擾，甚至言詞脅迫，有業(yè)主稱僅催促表決的電話就接到過8次。

4月10日，城陽區(qū)高新便民服務中心主任孫培亮在接受記者采訪時表示：“山湖園小區(qū)兩個物業(yè)的事情是存在的，這是物業(yè)管理方面的焦點，也是老百姓關注的焦點，業(yè)委會第一次選聘物業(yè)公司的時候，佳寧公司才得了14票，但就是不退場，組織了幾百人阻止桂園公司進住?！?/p>

關于本次投票表決，孫主任告訴記者：“業(yè)委會主任說，既然說用這個歸多規(guī)則不合適，人數(shù)沒達到民法典規(guī)定的三分之二，那么這次就不要‘歸多’了，居民自發(fā)組織全體投票，把真實想法表達出來”。

“我們也希望有關媒體介入這事，看看問題到底出在哪兒了?！睂O培亮說。

2025年4月19日，山湖園業(yè)委會發(fā)布公示，本次大會表決參與戶數(shù)占比74%，參與面積占比69%，均超過了民法典規(guī)定的雙三分之二，再次通過了選聘桂園公司。

依法 才是解決矛盾的關鍵

針對山湖園小區(qū)出現(xiàn)的相關問題，中央財經大學教授、博士生導師王葉剛認為，山湖園小區(qū)業(yè)委會成立及通過的議事規(guī)則、管理規(guī)約合法性存疑。

根據(jù)民法典第二百七十八條，選舉業(yè)委會、制定議事規(guī)則需由專有部分面積占比2/3以上且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，且經參與表決專有部分面積過半數(shù)、人數(shù)過半數(shù)同意方為有效。
本案中，籌備組采用的“歸多規(guī)則”存在雙重問題：一是該規(guī)則本身屬于議事規(guī)則范疇，需經業(yè)主大會多數(shù)決通過后方可生效，而本案中未履行法定程序；二是規(guī)則內容違規(guī)，該規(guī)則將未明示表決意見或未投送紙質票的業(yè)主“視為參與表決并同意多數(shù)票”，這實質上剝奪了業(yè)主表達真實意思的權利。此外，首屆業(yè)主大會實際參與人數(shù)、面積比例均未達標，程序嚴重違反法定要求，導致相關事項效力瑕疵。因此，“歸多規(guī)則”因缺乏合法依據(jù)，不能作為計票規(guī)則。

王教授表示，小區(qū)出現(xiàn)兩家物業(yè)亂象，根本原因在于相關主體未依法行為，導致物業(yè)服務企業(yè)的選聘和解聘決策程序存在效力瑕疵。具體表現(xiàn)為：業(yè)委會選舉、議事規(guī)則制定、物業(yè)選聘等關鍵環(huán)節(jié)違反民法典規(guī)定，如違規(guī)采用“歸多規(guī)則”計票，導致業(yè)主共同決定缺乏合法基礎，引發(fā)業(yè)主對業(yè)委會及物業(yè)選聘結果的爭議。
另一原因在于司法救濟程序遲緩，本案中業(yè)主撤銷之訴歷經一審、二審發(fā)回重審仍未結案，這導致違法狀態(tài)長期固化；同時，業(yè)主自治意識薄弱，參與度低，權利行使的積極性低，這也間接縱容了違規(guī)操作。民法典已為物業(yè)管理提供了完整的規(guī)則體系，但實踐中籌備組、便民服務中心卻未嚴格遵守，監(jiān)管與執(zhí)行缺位，最終導致矛盾激化、亂象叢生。

王教授認為，地方穩(wěn)定，守土有責，主管部門需從程序監(jiān)管、動態(tài)監(jiān)督、能力提升三方面發(fā)力：

一是嚴格把控決策程序合法性。提供官方電子投票系統(tǒng)，結合線下公證或第三方見證，確保投票過程真實可靠；備案審查時，核查原始表決票的參與人數(shù)、面積占比及同意票真實性。

二是建立多部門聯(lián)合監(jiān)督機制。聯(lián)合司法、公安等成立專項督導組，全程監(jiān)督物業(yè)選聘流程，及時介入糾紛，防止違規(guī)操作。

三是提升業(yè)主自治能力。定期組織民法典、《物業(yè)管理條例》宣講，重點解讀表決程序、共有權行使規(guī)則，增強業(yè)主對“程序正義”的重視；要求物業(yè)公示服務條款、業(yè)主表決事項等信息，設立異議反饋渠道，保障業(yè)主知情權與參與權，從源頭減少因程序爭議引發(fā)的糾紛。

在青島采訪時，山湖園多名業(yè)主也曾向記者表達了希望政府盡快介入的愿望，以便早日結束一個小區(qū)兩家物業(yè)的亂局，維護廣大業(yè)主安居樂業(yè)的良好環(huán)境,在推動基層治理"最后一公里"方面展現(xiàn)政府的擔當。

山湖園小區(qū)的亂象何時終結？本報將繼續(xù)關注。