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“中國奧園依靠少數(shù)股東（多為房企和城市更新項(xiàng)目基金單位持有人）出資來獲得業(yè)務(wù)擴(kuò)張所需資金。這降低了中國奧園的債務(wù)融資需求，但可能導(dǎo)致其未來現(xiàn)金流失”

法治周末記者 馬金順

又一家房企計(jì)劃出讓物業(yè)管理板塊。

近日，中國奧園集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱中國奧園）、奧園健康生活集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱奧園健康）聯(lián)合公告稱，奧園健康正與若干獨(dú)立第三方就可能出售提供物業(yè)管理及其他相關(guān)服務(wù)的若干附屬公司的權(quán)益進(jìn)行初步討論。截至該公告日期，尚未就可能交易訂立任何條款或具體協(xié)議。

就在公告前一天，有市場(chǎng)消息稱，中國奧園正考慮出售旗下奧園健康55%的股權(quán)，以緩解流動(dòng)性壓力。

對(duì)此，法治周末記者聯(lián)系中國奧園相關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)方回復(fù)“一切以公告為準(zhǔn)”。

公開資料顯示，奧園健康系中國奧園在2019年3月分拆上市的物業(yè)公司，主營(yíng)物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。另外，公司業(yè)務(wù)還包含從物管衍生出來的智能化工程服務(wù)和以健康醫(yī)養(yǎng)為主的大健康產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)奧園健康此前發(fā)布的中期報(bào)告，2021年上半年，奧園健康總收入10.03億元，其中，物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)、智能化工程服務(wù)及大健康服務(wù)的收入占比分別為79.8%、15.6%、3.6%和1%。

“對(duì)于奧園健康而言，若將物管業(yè)務(wù)這項(xiàng)收入支柱出售后，公司的業(yè)績(jī)也將大打折扣?！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士表示。

擬出售物管業(yè)務(wù)背后

公開資料顯示，物業(yè)管理業(yè)務(wù)曾在疫情期間迎來高光時(shí)刻，并被不少房企視為具有成長(zhǎng)性的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。不過，在融資環(huán)境持續(xù)收緊、房企暴雷消息頻傳的當(dāng)下，該業(yè)務(wù)反而被不少企業(yè)當(dāng)作自救“良藥”，擺上了出售的貨架。

正如萬物云CEO朱保全評(píng)論稱，“過去兩年物業(yè)成了香餑餑、成了未來，現(xiàn)在地產(chǎn)不行，大家就把‘未來’給賣了”。

“如今，中國奧園也成為了借出售物管業(yè)務(wù)解壓的房企中的一員，而這也是一種無奈之舉?！鼻笆鰳I(yè)內(nèi)人士表示。

該業(yè)內(nèi)人士之所以如此表述，主要是根據(jù)今年上半年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，中國奧園已經(jīng)陷入了增收不增利的窘境。

中國奧園發(fā)布的中期報(bào)告顯示，2021年上半年，集團(tuán)總營(yíng)收同比增長(zhǎng)15.1%至325.1億元，歸母凈利潤(rùn)下滑13.6%至20.89億元，毛利率及凈利率也進(jìn)一步下降至25%和8.7%。

截至期末，中國奧園的現(xiàn)金及銀行存款為606.45億元，整體有息負(fù)債規(guī)模卻高達(dá)1113.11億元，其中517.22億元需要在一年內(nèi)償還，占比約46.5%。而行業(yè)中，龍湖地產(chǎn)的該項(xiàng)指標(biāo)控制在了10%以內(nèi)，碧桂園與融創(chuàng)也控制在了30%左右。

短債壓力之下，中國奧園的融資渠道也不順暢。2021年上半年，中國奧園剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.5%，凈負(fù)債率為80.7%，現(xiàn)金短債比為1.3倍。在業(yè)內(nèi)人士看來，中國奧園剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率一直踩中“三道紅線”融資新規(guī)，未來有息負(fù)債增速也將會(huì)受限。

此外，接連被惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普等多家信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)，也使得中國奧園在融資端進(jìn)一步承壓。11月3日，惠譽(yù)再對(duì)中國奧園的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)給予“負(fù)面”展望，并指出奧園“再融資困難”且有“大量債券即將到期”，這也是導(dǎo)致該公司評(píng)級(jí)被下調(diào)的重要影響因素。

在研報(bào)中，惠譽(yù)指出，盡管中國奧園于2021年7月發(fā)行了18億元境內(nèi)債券，又在10月進(jìn)行了3.99億港元股票配售，但中國奧園目前基本沒有資本市場(chǎng)融資渠道，預(yù)計(jì)中國奧園會(huì)利用現(xiàn)金流凈額償付即將到期的債務(wù)，而該公司的現(xiàn)金與短期債務(wù)之比僅略高于1倍，可能不足以緩沖當(dāng)前動(dòng)蕩的市場(chǎng)環(huán)境。

惠譽(yù)預(yù)估，中國奧園有88億元公開資本市場(chǎng)債務(wù)即將于2022年年底之前到期或可回售，其中包括2022年1月到期的6.88億美元高級(jí)票據(jù)和2022年6月可回售的2億美元票據(jù)。此外，中國奧園還持有2.5億美元債券于2022年9月到期和15億元人民幣債券于2022年9月可回售。而截至今年年中，中國奧園所持有的可用現(xiàn)金僅有517億元（不含受限制賬戶中用于建設(shè)的存款），且約40%由控股公司層面占?jí)海捎糜趦攤馁Y金有限。

法治周末記者就“2022年是中國奧園償債壓力較大的一年，對(duì)此公司提前制定了哪些可行性強(qiáng)的融資、償債計(jì)劃”等問題，采訪中國奧園相關(guān)負(fù)責(zé)人，但截至發(fā)稿前，仍未得到明確回復(fù)。

表外項(xiàng)目占比較高引擔(dān)憂

同時(shí)，惠譽(yù)還對(duì)中國奧園表外項(xiàng)目占比過高表示了擔(dān)憂。

惠譽(yù)在研報(bào)中指出，“中國奧園的隱含現(xiàn)金回款已由2019年的740億元降至2020年的470億元，隱含現(xiàn)金回款與合同銷售總額之比約為35%。中國奧園隱含現(xiàn)金回款率較低的原因在于，公司來自合聯(lián)營(yíng)公司的現(xiàn)金回款占比較高，且這些項(xiàng)目的財(cái)務(wù)表現(xiàn)沒有充分反映到公司并表后的財(cái)務(wù)狀況中”。

“中國奧園依靠少數(shù)股東（多為房企和城市更新項(xiàng)目基金單位持有人）出資來獲得業(yè)務(wù)擴(kuò)張所需資金。這降低了中國奧園的債務(wù)融資需求，但可能導(dǎo)致其未來現(xiàn)金流失?！被葑u(yù)稱。

此外，面對(duì)外界對(duì)于中國奧園拿地放緩的質(zhì)疑，中國奧園管理層曾在中期業(yè)績(jī)會(huì)上強(qiáng)調(diào)了公司在城市更新儲(chǔ)備方面的優(yōu)勢(shì)，表示要加速城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化。2021年上半年，奧園的城市更新項(xiàng)目約實(shí)現(xiàn)135億元的貨值轉(zhuǎn)化，全年城市更新轉(zhuǎn)化貨值預(yù)計(jì)在400億元左右。

“城市更新是一步好棋，也是一步慢棋。城市更新業(yè)務(wù)是否能為中國奧園及時(shí)提供所需要的營(yíng)收，仍有待市場(chǎng)觀察。”前述業(yè)內(nèi)人士說。

值得注意的是，奧園健康尚未找到合適買家，中國奧園的另一則出售事項(xiàng)也隨之而來。11月14日晚間，中國奧園作價(jià)9億港元將所持香港羅便臣道若干物業(yè)進(jìn)行出售。公告中，中國奧園表示，此次出售預(yù)估虧損約1.77億港元，所得款項(xiàng)凈額將用于償還貸款融資及用作一般營(yíng)運(yùn)資金。